Il n’existe pas de sanction pénale directe pour une copropriété sans PPPT, mais l’autorité administrative peut intervenir à la place du syndicat et lui en répercuter les frais. L’obligation légale porte sur la réalisation du diagnostic, pas sur l’exécution des travaux qui en découlent. En cas de sinistre, l’absence de PPPT peut fragiliser la position du syndicat des copropriétaires face à son assureur. Lors d’une vente, ce document doit être remis à l’acquéreur chez le notaire, et son absence peut impacter la transaction.
Il n’existe pas de sanction pénale directe pour une copropriété sans PPPT, mais l’autorité administrative peut intervenir à la place du syndicat et lui en répercuter les frais. L’obligation légale porte sur la réalisation du diagnostic, pas sur l’exécution des travaux qui en découlent. En cas de sinistre, l’absence de PPPT peut fragiliser la position du syndicat des copropriétaires face à son assureur. Lors d’une vente, ce document doit être remis à l’acquéreur chez le notaire, et son absence peut impacter la transaction.
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Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés de 50 lots ou moins à usage total ou partiel d’habitation, dont la réception des travaux date de plus de 15 ans, sont soumises à l’obligation de réaliser un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT). Pour beaucoup de petites copropriétés, la question des sanctions en cas d’absence de PPPT reste floue.
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 n’a pas créé d’amende automatique pour les copropriétés sans PPPT. Il n’existe pas de mise en demeure immédiate ni de sanction pénale directe. Ce que la loi a prévu, en revanche, c’est un mécanisme de contrôle administratif qui peut avoir des conséquences financières significatives pour le syndicat des copropriétaires.
Le maire, le préfet ou le président d’un EPCI peut, à tout moment, demander au syndic de lui transmettre le PPPT. Si ce document n’est pas communiqué dans un délai d’un mois, ou s’il ne prescrit pas les travaux nécessaires à la sécurité des occupants, l’autorité administrative compétente peut décider d’agir à la place de la copropriété, et à ses frais.
Concrètement, la mairie peut commander d’office la réalisation du PPPT, puis en répercuter le coût sur le syndicat. La copropriété perd alors toute maîtrise du choix du professionnel et du calendrier d’élaboration.
Un point essentiel à bien distinguer : c’est la réalisation du PPPT (le diagnostic) qui est obligatoire, pas l’exécution des travaux qui en découlent. L’assemblée générale des copropriétaires reste libre de voter ou de rejeter le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) qui en résulte. Si le PPT est rejeté, le syndic doit simplement inscrire la question à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes, jusqu’à son adoption.
Consultez les sources officielles :
Service-Public.fr — Plan pluriannuel de travaux en copropriété
Légifrance — Loi du 10 juillet 1965, article 14-2
Pssst! Le saviez vous?
L’absence de PPPT expose la copropriété à des conséquences qui dépassent le seul cadre administratif.
En cas de dégât des eaux, d’effondrement partiel ou de tout sinistre lié à un défaut d’entretien de l’immeuble, l’assureur du syndicat pourrait chercher à limiter sa prise en charge si les travaux nécessaires à la sécurité des occupants n’ont pas été engagés. À ce stade, aucune jurisprudence établie ne fait de l’absence de PPPT un motif de refus d’indemnisation. Ce document reste néanmoins un élément de preuve utile pour démontrer que la copropriété suit l’état de son bâti et pilote son entretien.
Lors de toute vente d’un appartement dans la copropriété, le PPT adopté (Plan Pluriannuel de Travaux) ou à défaut le projet de PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux) doit être remis à l’acquéreur chez le notaire. Son absence peut fragiliser la transaction, donner lieu à une négociation à la baisse du prix de vente, voire freiner la vente si l’acheteur ou son notaire l’exige.
Le calendrier d’application de l’obligation légale a été progressif, pour permettre aux copropriétés de s’organiser :
La notion de lot inclut les logements, mais aussi les bureaux et les commerces. Toutes les copropriétés à usage total ou partiel d’habitation dont la réception des travaux date de plus de 15 ans sont donc concernées, quelle que soit la composition exacte de leurs lots.
Si votre copropriété n’a pas encore lancé la réalisation du PPPT, la priorité est d’inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Le syndicat doit d’abord voter les modalités d’élaboration du projet, puis mandater un professionnel qualifié, indépendant et assuré (architecte, bureau d’études ou thermicien) pour réaliser le diagnostic. Ce professionnel ne doit avoir aucun lien avec le syndic ni avec des entreprises de travaux.
Le PPPT doit ensuite être présenté à la première assemblée générale suivant son élaboration. Les copropriétaires votent alors à la majorité absolue pour l’adopter totalement, partiellement ou le rejeter. Si des travaux sont prévus, une provision annuelle d’au minimum 2,5 % du montant total des travaux planifiés doit être votée en parallèle.
Alber accompagne les petites copropriétés dans la réalisation du PPPT : identification des obligations applicables à votre situation, structuration de l’ordre du jour d’assemblée générale, sélection d’un professionnel qualifié et lecture du rapport final. L’objectif n’est pas de vous imposer une liste de travaux à réaliser, mais de vous donner une vision claire de l’état de votre immeuble pour décider ensemble, en connaissance de cause. Nous rendons l’expertise bâtimentaire lisible et accessible, pour que chaque copropriétaire puisse comprendre les enjeux et participer aux décisions.
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Écrit par : l’équipe Alber
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